Захист прав кредиторів об’єктів будівництва. Інвестиції по-новому?

Сьогодні громадськість активно обговорює  проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва».

В світлі останніх подій, що пов’язані з зростанням кількості постраждалих інвесторів у житлову нерухомість, банкрутством забудовників (раніше здавалось надійних), законопроект є дуже актуальним.

У ньому досить багато нововведень.

Наприклад, право власності на об’єкт підлягає реєстрації у  Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Право продажу об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості виникає з моменту державної реєстрації за замовником будівництва права власності на такий об’єкт. Тобто, до моменту  реєстації  об’єкту забудовником продаж здійснюватися не може.

Також, пропонується обмежити способи придбання об’єктів житлового будівництва виключним переліком:

*  укладення договорів купівлі-продажу об’єктів;

*  фонди фінансування будівництва;

*  фонди операцій з нерухомістю;

*   інститути спільного інвестування, емісія цільових облігацій підприємств.

Формулювання «інші способи, визначені законом»  виключається.  Це не дає можливості забудовникам «фантазувати» щодо різноманіття договорів та застосовувати схеми оптимізації податкових зобов’язань, як більшість звикло це робити.

По суті, був розроблений механізм застосування такого способу інвестицій у будівництво як договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.  

Істотними умовами договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості є:

* Ідентифікатори об’єктів будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості в є–системі у сфері будівництва;

* реєстраційний номер об’єкта у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ;

* відомості про об’єкт із зазначенням його технічних характеристик ;

* графічне зображення схеми будівельного плану;

* майбутнього об’єкта нерухомості з назвами та площами всіх його приміщень і зазначенням розміщення об'єкта на поверсі;

* ціна об’єкта або способи її визначення;

* термін виконання замовником в будівництві зобов’язання ;

* щодо передачі об’єкта нерухомого майна кредитору;

* відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору.

При цьому, продавець не має права вимагати від покупця будь-яких додаткових коштів за фактичну загальну площу об'єкта нерухомого майна, яка перевищує 5% площі майбутнього об’єкта нерухомості, зазначеної в договорі купівлі-продажу такого об’єкта.

На наш погляд, нового і позитивного у законопроекті досить багато, хоча запитань залишається також не мало.

Детально про нововведення, що пропонуються проектом Закону, за посиланням:

https://www.minregion.gov.ua/.../2020/10/prezentacziya.pdf

‍