Набуття прав на землю в Україні: Юридичні та інституційні виклики для інвесторів з ЄС — кейс Польщі.

‍

У контексті післявоєнної відбудови України залучення іноземних інвестицій, зокрема з Польщі, у стратегічні сектори економіки — логістику, енергетику та інфраструктуру — має критично важливе значення. Земельні операції становлять базову складову більшості інвестиційних проєктів, оскільки саме вони часто визначають, чи буде розвиток здійсненним і юридично захищеним.

Наявність фінансових інструментів, що надаються польськими установами в межах ініціативи Facility Ukraine — зокрема Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) та Korporacja Ubezpieczeń Kredytów Eksportowych (KUKE) — створила можливість фінансувати та страхувати операції в рамках проєктів, спрямованих на залучення як державного, так і приватного капіталу для відбудови та модернізації України.

У лютому 2025 року BGK відкрив представництво в Києві для підтримки компаній, що беруть участь у проєктах відбудови, та нещодавно оголосив про запровадження пільгових кредитних програм (під 1–2% річних) для польських інвесторів в Україні. За нашою інформацією, перші виплати за цією програмою очікуються у ІІ–ІІІ кварталах 2025 року.

Юридична перевірка земельних ділянок (Land Due Diligence)

З 2022 року наші команди українських та польських юристів активно беруть участь у проєктах із придбання земельних ділянок в Україні. Такі транзакції між іноземними покупцями та українськими продавцями є складними й вимагають глибокого розуміння як української, так і європейської правових систем.

Для міжнародних і українських клієнтів ми рекомендуємо проводити комплексну юридичну перевірку земельних ділянок, яка зазвичай включає такі етапи:

• аналіз документів, що підтверджують право власності (правовстановлюючі документи, договори, історія переходу прав);
• перевірка обтяжень та обмежень, судових спорів, претензій третіх осіб;
• аудит містобудівної документації: наявність та зміст генерального плану, детального плану території (ДПТ) і плану зонування; перевірка функціонального та цільового призначення землі, а також містобудівних обмежень; у разі відсутності документації будівництво може бути істотно ускладнене або навіть унеможливлене;
• екологічна експертиза (близькість до природоохоронних територій — лісів, річок, заповідників, ризики забруднення шахт тощо);
• технічний аудит (інженерно-геологічні вишукування);
• інвестиційний аналіз (оцінка вартості землі, податків та витрат на підготовку ділянки, структурування угоди);
• структурування транзакції з дотриманням вимог законодавства та податкових зобов’язань.

Придбання землі в Україні регулюється суворими процедурними вимогами, зокрема нотаріальним посвідченням договорів попереднього продажу та купівлі-продажу, а також державною реєстрацією права власності.

Україна поступово гармонізує своє законодавство та судову систему з європейськими стандартами й робить помітні кроки для зміцнення захисту прав власності. Важливо, що з 9 квітня 2025 року набрав чинності Закон № 4292-IX (прийнятий 12 березня 2025 р.), який посилює правовий захист добросовісних набувачів у випадках незаконного відчуження земель із державної чи комунальної власності. Це значно знижує ризики для інвесторів у разі придбання землі, що вибула з державної власності понад 10 років тому.

Ключові відмінності у моделях інституційних угод із нерухомістю

Суттєвою різницею є методологія здійснення угод. В Україні угоди з нерухомістю переважно сприймаються як одноразові дії, тоді як у Польщі та Західній Європі вони будуються як багатоступеневі процеси.

Попередні договори з розширеними строками виконання та відкладальними умовами рідко використовуються в Україні, тоді як у Польщі та інших країнах ЄС вони становлять основу інституційних угод. Такі договори є ключовим інструментом управління ризиками, що дозволяє інвесторам:

• забезпечити фінансування (власний капітал і кредити);
• мінімізувати регуляторні та девелоперські ризики;
• сформувати дохідні потоки завдяки попереднім орендним зобов’язанням;
• планувати стратегії виходу після завершення будівництва.

Натомість в Україні і досі поширеною практикою є негайне укладення договору купівлі-продажу без відкладальних умов, що, як правило, не приймається інституційними інвесторами, за винятком випадків спекулятивних чи опортуністичних інвестицій. Проте такі угоди мають більш ризиковий характер і, як правило, призводять до нижчих оцінок вартості.

У польській практиці типовою є модель, за якої інвестор спершу укладає попередній договір, що дозволяє знизити ризики та забезпечити планування розвитку й можливості виходу з проєкту. Інвесторам із країн ЄС, що виходять на український ринок, варто враховувати, що українські продавці часто відмовляються від таких структур та наполягають на негайному закритті угоди (максимум дозволяючи 1–2 місяці на проведення due diligence). З іншого боку, українським продавцям необхідно адаптуватися до інституційних моделей угод, щоб залучати масштабні міжнародні інвестиції.

Виклики у застосуванні західних моделей угод в Україні

Польські інвестори можуть зіткнутися з низкою структурних проблем при спробі застосувати знайомі їм моделі угод в Україні. До найбільш поширених належать:

• Відсутність механізму примусового виконання зобов’язань. На відміну від Польщі, українське законодавство зазвичай не дозволяє покупцеві в судовому порядку примусити продавця до передання права власності на підставі попереднього договору. Засоби захисту обмежуються здебільшого відшкодуванням збитків.
• Зміна предмета договору. Зміна площі чи зміна цільового призначення землі (наприклад, із сільськогосподарського на промислове) можуть викликати сумніви щодо незмінності предмета угоди. Водночас правові аргументи свідчать, що такі зміни не змінюють об’єкт договору, якщо ділянка залишається ідентифікованою.
• Неможливість реєстрації майбутніх прав покупця. Українське законодавство не дозволяє реєструвати право майбутньої власності на підставі попереднього договору. У Польщі така можливість існує, і це захищає покупця від продажу третім особам. В Україні ж це підвищує ризики, проте можна застосовувати альтернативні правові механізми для захисту інтересів покупця та запобігання несанкціонованому відчуженню.

Висновок

Україна відкриває привабливі можливості для іноземних інвесторів, зокрема у сфері девелоперських проєктів, що базуються на землі. Водночас ключовим чинником успішності інвестицій є розуміння та врахування відмінностей у правових і структурних моделях угод. Подальші реформи законодавства та гармонізація з європейськими практиками відіграватимуть вирішальну роль у масштабуванні прямих іноземних інвестицій у найближчі роки.

Автори:

Адвокат та медіатор, керуюча Dictio Оленою Штогрин

Др. Анджеєй Хельховський, партнер Miller Candield